
Das Amtsgericht Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024, 33 C 33/24) befasste sich mit der Klage eines Vermieters, der die Räumung einer Wohnung wegen erheblicher Zahlungsverzögerungen des Mieters verlangte. Der Beklagte war über mehrere Jahre mit Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen im Rückstand, die sich auf insgesamt 1.735,89 € summierten. Trotz mehrfacher Mahnungen und Abmahnungen beglich der Mieter die Rückstände nicht. Daraufhin sprach der Kläger mehrfach Kündigungen aus, sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich.
Das Gericht entschied, dass die Kündigungen rechtmäßig waren und das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Es sprach dem Vermieter das Recht zur Räumung der Wohnung zu und gewährte dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025. Die Entscheidung beruht auf den Regelungen der §§ 543, 569 und 573 BGB, die sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung bei erheblichen Zahlungsrückständen ermöglichen.
Weiter stellte das Gericht fest, dass ein erheblicher Zahlungsverzug die Grundlage für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen kann. Dies gilt insbesondere, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt - bei einem Zeitraum zwei aufeinander folgender Monaten genügt ein Zahlungsrückstand von insgesamt mehr als einer Monatsmiete. Auch Betriebskostennachforderungen, die in dieser Höhe liegen, können zur fristlosen Kündigung berechtigen, sofern der Zahlungsverzug als erhebliche Pflichtverletzung anzusehen ist. Das Urteil zeigt, dass bei vereinbarten Vorauszahlungen auf Betriebskosten die daraus resultierenden Nachforderungen als wiederkehrende Leistungen gewertet werden können, was ihre Einbeziehung in die Kündigungsregelungen des § 543 BGB rechtfertigt.
Die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war ebenfalls wirksam. Ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete über eine Dauer von mindestens einem Monat genügt hierfür. Dies umfasst auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung erfüllte alle formellen Anforderungen. Der Kündigungsgrund war klar benannt, und die Höhe der Rückstände wurde genau beziffert.
Besonders wichtig war dem Gericht die Abwägung der Interessen. Trotz der langjährigen Mietdauer und der schwierigen Wohnungslage überwogen die berechtigten Interessen des Vermieters. Die erheblichen Zahlungsrückstände und das fortgesetzte Fehlverhalten des Mieters rechtfertigten die Beendigung des Mietverhältnisses.
Hinweise für die Praxis:
Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung und Dokumentation bei der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Vermieter sollten sicherstellen, dass sämtliche Zahlungsrückstände, Mahnungen und Abmahnungen vollständig dokumentiert werden.
Um rechtliche Sicherheit hinsichtlich der Beendigung des Mietverhltnisses zu erlangen, sollte zusätzlich zur fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. So wird sichergestellt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer möglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung Bestand hat, beispielsweise durch Ausgleich der offenen Forderung nach Erhalt der Kündigung. Denn auf diese Weise wird nur die außerordentliche fristlose Kündiigung unwirksam, nicht aber die fristgemäße Kündigung.
Schließlich sollten Vermieter auch die Möglichkeit einer Wiederholungskündigung in Betracht ziehen, falls neue Zahlungsrückstände auftreten oder der ursprüngliche Rückstand nicht vollständig beglichen wird. Diese Praxis ist rechtlich zulässig und ermöglicht es, fortgesetztes vertragswidriges Verhalten konsequent zu sanktionieren.
Die Entscheidung betont die Wichtigkeit der Einhaltung formeller Anforderungen und der klaren Kommunikation des Kündigungsgrunds. Ein gut dokumentierter Ablauf und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben sind entscheidend, um im Streitfall vor Gericht erfolgreich zu sein.
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