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Aktuelle Neuigkeiten:

BGH stärkt Mieterrechte bei Modernisierungsmieterhöhungen

04.11.2019

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Wichtige Neuigkeiten:

Mietrecht: Drei neue vermieterfreundliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs

 

Nach den Schockwellen auslösenden Entscheidungen vom 18.03.2015 über die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert vermietetem Wohnraum hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs drei Entscheidungen erlassen, die als vermieterfreundlich klassifiziert werden dürfen.

 

1.

Mit Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 – hat der BGH eine grundlegende Entscheidung zur Duldungspflicht des Mieters für die Durchführung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten getroffen. Danach ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, berechtigt, ohne vorher seinen Duldungsanspruch in einem vorausgegangenen Rechtsstreit titulieren zu lassen.

 

Vielmehr kann dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Urteils auf Duldung unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. In gleicher Weise kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung seitens des Mieters sein, dass auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.

 

Mit der Entscheidung hat der Bundesgerichtshof der Revision eines Vermieters stattgegeben, der zuvor mit seiner Räumungsklage wegen Verweigerung der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten zuvor in zwei Instanzen vor dem Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg und dem Landgericht Berlin abgewiesen worden war.

 

Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen, mit der Maßgabe, dass der Instanzrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB bzw. in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen hat, ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat.

 

2.

Mit Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem langjährigen Mieter ein Minderungsrecht auch dann nicht zusteht, wenn nach dem Abschluss des Mietverhältnisses und Einzug des Mieters in der Nachbarschaft eine neue Nutzungssituation entsteht, die zu erhöhten Geräuschemissionen führt. Im konkreten Fall war lange nach Einzug des Mieters in der Nachbarschaft ein Kinderspielplatz errichtet worden, der tagsüber vom Mieter als störend und die Wohnraumnutzung beeinträchtigende Belästigung bewertet worden war.

 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung darauf gestützt, dass die in § 22 Abs. 1 a Bundesemissionsschutzgesetz vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen ist. Nach der vorbezeichneten Vorschrift ist Kinderlärm, der einen üblichen Rahmen nicht überschreitet, hinzunehmen.

 

Davon ausgehend hat der BGH entschieden, dass derartige Geräuschemissionen von einem Nachbargrundstück, wenn nicht im Mietvertrag ausdrücklich eine besonders ruhige Lage als Beschaffenheitsvereinbarung der Wohnung vereinbart ist, grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Wohnung darstellen. Der Bundesgerichtshof verweist dabei auf den Umstand, dass auch der Vermieter selbst die Emissionen, die von einem Kinderspielplatz üblicherweise ausgehen, ohne eigene Abwehr- oder Entscheidungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich im Sinne des § 906 BGB hinnehmen muss.

 

Mit dieser Begründung hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters zur Feststellung eines Minderungsrechts wegen Kinderspiellärms aus einem benachbarten Kinderspielplatz zurückgewiesen.

 

3.

In den Urteilen vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – hat der 8. Zivilsenat eine Grundsatzentscheidung getroffen, die ein spätestens ab dem 01.01.2015 virulent gewordenes Problem beim Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter löst:

 

Streitig war die Frage, ob der Mieter einer Wohnung den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

 

In beiden Fällen hatte die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

 

Der Bundesgerichtshof hat der auf Duldung des Einbaus gerichteten Klage der Vermieter stattgegeben und die Entscheidung darauf gestützt, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen als bauliche Veränderungen zu beurteilen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 4, 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind.

 

Der Umstand, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu einem hohen Maß an Sicherheit, das wiederum zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.

 

In gleicher Weise ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs die Duldungspflicht der Mieter auch dadurch begründet, dass den Vermietern der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung auferlegt ist und der Vermieter daher den Einbau der Rauchwarnmelder aufgrund von Umständen durchzuführen hat, die von ihm nicht zu vertreten sind, so dass der Duldungsanspruch auch aus § 555 b Nr. 6 BGB begründet ist.

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