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BGH stärkt Mieterrechte bei Modernisierungsmieterhöhungen

04.11.2019

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Wichtige Neuigkeiten:

Schadensfall im Sondereigentum - BGH stellt schadenszeitpunktbezogene Anspruchsberechtigung auf Gebäudeversicherungsleistung fest

 

 

Mit Urteil vom 16.09.2016 – V ZR 29/16 – hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, wer im Falle des Eigentümerwechsels anspruchsberechtigter Sondereigentümer für die Leistung des Gebäudeversicherers nach vorausgegangenem Schadenfall im Sondereigentum ist.

 

Ausgangspunkt der Klage war ein im Dezember 2012 im Bereich einer Wohneinheit entstandener Wasserschaden. Zur Beseitigung der Durchfeuchtungsschäden wurden von Februar 2013 bis April 2014 Sanierungs- und Trocknungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt.

 

Die Wohnungseigentümerin der Wohnung übertrug einen Monat nach dem Wasserschaden am 18.01.2013 ihr Wohnungseigentum an ihre Kinder. Im Übergabevertrag war vereinbart, dass Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr zum 01.02.2013 auf die neuen Eigentümer übergehen sollten. Diese wurden am 11.07.2013 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Die Gebäudeversicherung zahlte am 31.08.2013 sowie am 02.10.2013 von ihr ankernannte Beträge für die Schadensbeseitigung an den Versicherungsnehmer, die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu Händen des WEG-Verwalters aus.

 

Der WEG-Verwalter leitete die Versicherungsleistung nicht weiter. Er vertrat die Auffassung, der Auszahlungsanspruch gegen den Gebäudeversicherer stehe nicht den seit 11.07.2013 im Grundbuch stehenden Eigentümern, sondern deren Mutter zu. Diese habe aber gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlungsverpflichtungen aufgrund unbestrittenermaßen rückständiger Wohngeldzahlungen, die die Höhe der Versicherungsleistung überstiegen. Der WEG-Verwalter behielt mit dieser Begründung die Versicherungsleistung ein und erklärte gegen den Auszahlungsanspruch der Mutter der Eigentümer die Aufrechnung mit dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung rückständiger Wohngeldbeträge.

 

Gegen diese Auffassung erhoben die neuen Eigentümer Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Begründung, dass die Versicherungsleistung ihnen zustehe, da sie zum Zeitpunkt der Zahlung der Versicherung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.

 

Die Klage blieb bei Amtsgericht und Landgericht ohne Erfolg.

 

Die hiergegen eingelegte Revision, die das Landgericht Frankfurt am Main zugelassen hatte, blieb beim Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

 

In der genannten Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass der Gebäudeversicherungsvertrag, den die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer in Bezug auf das Sondereigentum abgeschlossen hatte, ein gesetzliches Treuhandverhältnis begründet habe, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die Versicherungsleistungen für Schäden im Sondereigentum an denjenigen auszukehren, der für den in Rede stehenden Schaden als versicherte Person anzusehen ist. Dies sei das Wesen des Gebäudeversicherungsvertrags als Versicherungsvertrag auf fremde Rechnung.

 

Zwar seien die Kläger im Zeitpunkt der Zahlung der Versicherungsleistung bereits Eigentümer der Wohnung gewesen. Auch gehe der Versicherungsvertrag bei Veräußerung der versicherten Sache auf den Erwerber über.

 

Anspruchsberechtigt für die aufgrund des Schadensereignisses vom Dezember 2012 zu leistenden Versicherungszahlungen sei aber die Mutter der Kläger.

 

Im Einzelnen stellt der BGH hierzu fest:

 

Bei Veräußerung des versicherten Gegenstands durch den Versicherungsnehmer tritt nach § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Veräußerungsvorgangs, die bei Grundstücken neben der Einigung die Grundbucheintragung erfordert.

 

Dabei ist unerheblich, ob Veräußerer und Erwerber im Innenverhältnis eine hiervon abweichende Regelung treffen. Der zwischen den Klägern und ihrer Mutter vereinbarte Übergang der Lasten und Nutzungen der Immobilie zum 01.02.2013, also für einen bereits deutlich vor dem Eigentumsübergang liegenden Zeitpunkt, ist also nicht relevant.

 

Bei einer Versicherung auf fremde Rechnung wird die versicherte Sache nicht vom Versicherungsnehmer, sondern vom Versicherten veräußert mit dem Ergebnis, dass nach allgemeiner Auffassung der Erwerber als neuer Eigentümer und als nunmehr Versicherter in den Versicherungsvertrag eintritt.

 

Maßgeblich für die Anspruchsberechtigung der Kläger auf die Versicherungsleistung sei, ob sich der Anspruch gegen die Versicherung während der Dauer des Eigentums der Kläger „ergeben“ habe. Dies ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht der Fall.

 

Ein Anspruch der Kläger ergebe sich dann, wenn dieser während der Dauer des Eigentums der Kläger Erwerber der Eigentumswohnung entstanden ist.

 

Darauf, wann dieser Anspruch gegen die Versicherung fällig geworden ist, kommt es hierbei nicht an. Denn nach § 1 VVG als auch nach § 271 BGB könne der Anspruchsberechtigte die Versicherungsleistung sofort, also im Zeitpunkt der Entstehung des vertraglich vereinbarten Anspruchs verlangen. Dies sei der Eintritt des Versicherungsfalls. Der Zeitpunkt der Anspruchsentstehung und die Fälligkeit der Versicherungsleistung seien damit zeitlich identisch.

 

Die Bestimmung des § 14 Abs. 1 VVG bestimme lediglich zu Gunsten des Versicherers, dass sich die Fälligkeit der Leistungen aus dem Versicherungsvertrag auf den Zeitpunkt verschiebe, in dem die Erhebungen zur Feststellung des Versicherungsfalls und des Umfangs der Leistungsverpflichtung abgeschlossen sind.

 

Als Abgrenzungskriterium für die Zuordnung eines Versicherungsanspruchs an den Veräußerer oder den Erwerber hält der Bundesgerichtshof diesen Gesichtspunkt für ungeeignet.

 

Der Bundesgerichtshof kommt zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass der Anspruch auf die Versicherungsleistung sich grundsätzlich mit dem Eintritt des Versicherungsfalles ergibt. Ist dieser Versicherungsfall vor der Veräußerung der versicherten Sache eingetreten, steht der Anspruch auf die Versicherungsentschädigung dem Veräußerer zu. In der Person des Veräußerers einmal entstandene Ansprüche gehen nicht gem. § 95 Abs. 1 VVG mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über, wie der BGH mit Urteil vom 18.02.2004 – IV ZR 94/03 – bereits entschieden hat.

 

Versicherungsfall ist im zu entscheidenden Rechtsstreit der Wasserschaden, der bereits im Dezember 2012 und damit vor der im Juli 2013 erfolgten Eintragung der Kläger als Eigentümer des Wohnungseigentums in das Grundbuch aufgetreten ist.

 

Für die Anspruchsstellung in der Person der Mutter der Kläger ist ausreichend, dass das Wohnungseigentum durch die Feuchtigkeit beschädigt wurde, so lange es im Eigentum der Mutter stand.

 

Dass die Reparatur in Gestalt der Trocknung in der Zeit von Februar 2013 bis April 2014 und damit teilweise auch in einem Zeitraum durchgeführt wurde, als die Kläger bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden waren, ist demgegenüber nach Auffassung des BGH für die Anspruchsentstehung unerheblich.

 

Ebenso kommt es nicht darauf an, wann die Versicherung die Versicherungsleistung tatsächlich erbracht hat. Dass die Zahlung nach dem Eigentumserwerb der Kläger erfolgt ist, ändert nichts daran, dass der Anspruch auf Erstattung der Trocknungskosten gegen die Versicherung bereits vorher entstanden war.

 

Auch in Bezug auf den von der Versicherung gezahlten Nutzungsausfall für 2 ½ Monate ergebe sich nichts anderes. Die von der Versicherung für einen Nutzungsausfall von 2 ½ Monaten gewährte Entschädigung erstrecke sich erkennbar auf einen Zeitraum, in dem noch die Mutter der Kläger Eigentümerin der Wohnung war. Denn ein anspruchsberechtigender Nutzungsausfall habe gerade in dem Zeitraum bestanden, der sich unmittelbar an den Versicherungsfall im Dezember 2012 anschloss. Da die Versicherung von einem erforderlichen Trocknungszeitraum von 2 ½ Monaten ausging, liege eine Annahme, die Versicherungsleistung habe sich auf einen Zeitraum ab Juli 2013 bezogen, fern.

 

Zusammenfassend kommt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung zu dem in Leitsatzform gestalteten Ergebnis:

 

Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.

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