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Aktuelle Neuigkeiten:

BGH stärkt Mieterrechte bei Modernisierungsmieterhöhungen

04.11.2019

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Wichtige Neuigkeiten:

BGH: Regelung in der Teilungserklärung über Zahlungspflicht des Sondereigentümers für Sanierung konstruktiver Teile von Balkon/Terrasse wirksam

 

 

 

Mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 – hat der Bundesgerichtshof einmal mehr eine grundsätzliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Regelungen in der Teilungserklärung über die Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast bei Terrassen- und Balkonsanierungen auch hinsichtlich der konstruktiven, also im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile getroffen.

Gegenstand des Urteils war die Auslegung einer Teilungserklärung, die folgenden Wortlaut enthielt:

"Gegenstand des Sondereigentums sind die innerhalb und außerhalb der Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

- Instandhaltung und Versicherung

Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gem. dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen."


An der Dachterrasse der Wohnung eines Sondereigentümers traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. Die Wohnungseigentümerversammlung fasste den Mehrheitsbeschluss, dass die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des betroffenen Sondereigentümers gehen sollten.

Hiergegen erhob der betroffene Wohnungseigentümer Klage, die durch das Amtsgericht abgewiesen wurde. Die Berufung des Klägers beim Landgericht hatte dagegen Erfolg. Auf die Revision der übrigen Wohnungseigentümer hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichtes aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung wurde als rechtmäßig beurteilt.

Zwar gehöre nur der nicht konstruktive Teile der Dachterrasse zum Sondereigentum des Klägers, nach § 5 Abs. 2 WEG bleiben die konstruktiven Teile ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum des Klägers gemeinschaftliches Eigentum. Nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG sei die Sanierung der konstruktiven Teile der Dachterrasse an sich Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung weiche aber in zulässiger Weise unter Einhaltung der Regelungsgrenzen des § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ab.

Die betreffende Regelung in der Teilungserklärung sei als Abweichung von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig in der Teilungserklärung enthalten. Der Sinn der betreffenden Regelung in der Teilungserklärung liege bei den – ausdrücklich genannten – Balkonen darin, dass die übrigen, von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkon nicht angefallen wären. Dies ist, wie der BGH weiter ausführt, bei einer in die Dachfläche eingelassenen Terrasse nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrasse nicht anfallen würden. Eine in das Dach des Hauses eingelassene Terrasse ist eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem Sondereigentümer – ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia – neben anderen Vorteilen wie der Ausstattung mit großzügigeren Fenstern vor allem die Möglichkeit bieten, im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen. Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur geschaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Einschnitt versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachplatte durch eine diesem  Zweck entsprechende, tendenziell indessen störungsanfälligere Gestaltung der Terrassenfläche, nämlich durch den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Unterbau auf der Dachplatte und den hier zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbelag, und die Auskleidung der Terrasse gegen Witterungseinflüsse geschützt wird. Diese zusätzlichen Maßnahmen entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse; es genüge die nicht eingeschnittene Dachfläche. Auch kommt es für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse darauf auf, wer Zugang zu ihr hat. Im vorliegenden Fall sei dies allein der Kläger. Daher sei die zu sanierende Terrasse nach der Teilungserklärung Teil seines Sondereigentums und unterliege schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer.

Die Teilungserklärung sei daher nächstliegend so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Terrasse im Dach der Anlage ausgestattet sind, nicht nur die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nicht konstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen.

Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instand zu setzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.

Zusammenfassend führt der Bundesgerichtshof aus:

Inhaltliche Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (vgl. Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05 -). Der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers wird durch eine Regelung, wie sie in der streitgegenständlichen Teilungserklärung vorgesehen ist, nicht überschritten.

 

 

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