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BGH stärkt Mieterrechte bei Modernisierungsmieterhöhungen

04.11.2019

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Wichtige Neuigkeiten:

BGH: Vortäuschung einer Grundstücksbeschaffenheit rechtfertigt auch bei Mangelfreiheit den Rücktritt des Käufers vom Vertrag

 

 

 

Mit Urteil vom 19.01.2018 – V ZR 256/16 – hat der 5. Zivilsenat seine in jüngerer Zeit gehäufte Rechtsprechung zur Gewährleistungsverpflichtung des Verkäufers beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien um einen durchaus wichtigen Gesichtspunkt erweitert:

Hatte der Senat in seinem Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – dahin entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, wie etwa der Inhalt einer Objektbeschreibung des Immobilienmaklers des Verkäufers, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Die Konsequenz dieser Entscheidung ist, dass der Grundstückskäufer jedenfalls dem Grundstücksverkäufer gegenüber grundsätzlich nicht auf die Richtigkeit des Inhalts einer Grundstücksbeschreibung vertrauen darf, es sei denn, die z.B. in einem Exposé enthaltenen Angaben über das Grundstück werden auch zum Gegenstand des notariellen Kaufvertrages gemacht.

Allerdings ist anzumerken, dass diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs nur das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien des Grundstückskaufvertrags regelt, aber keinerlei Ausführungen zu einer etwaigen Haftung des Immobilienmaklers für falsche Angaben im von ihm erstellten und / oder verbreiteten Exposé enthält. Etwaige Ansprüche des Käufers gegenüber dem Makler aus Vertragspflichtverletzung wegen falscher Angaben im Exposé, die dem Makler schuldhaft vorwerfbar unterlaufen sind, bleiben von jener Entscheidung deshalb unberührt.

In der Entscheidung vom 19.01.2018, deren Entscheidungsgründe erst vor wenigen Wochen veröffentlich wurden, lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der klagende Käufer hatte von den Verkäufern ein mit einem Mitte der 50-iger Jahre errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von € 119.000,00 erworben.

Der von Verkäuferseite beauftragte Makler hatte in seinem Exposé das Objekt näher beschrieben. Neben einer angegebenen Komplettsanierung von Fenstern, Türen und Sanitäreinrichtungen enthielt die Beschreibung über das Gebäude aus den 50-iger Jahren die Angabe, dass „das Haus zudem unterkellert (trocken) ist“.

Die Verkäufer hatten vor Beginn der Vertragsverhandlungen im Keller des Hauses einen vom Bundesgerichtshof als „Verkaufslackierung“ bezeichneten Neuanstrich anbringen lassen. Der Käufer stellte einige Zeit nach Übergabe das Eindringen von Feuchtigkeit fest und begehrte mit der Begründung, er sei über die Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht worden, die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Das Landgericht hatte durch Urteil 1. Instanz der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Verkäufer zur Rückerstattung des Kaufpreises und zur Erstattung der mit dem Kaufvertrag entstandenen Nebenkosten, u.a. auch der Maklerprovision, verurteilt.

Auf die Berufung der Verkäufer änderte das Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung dahin ab, dass der Käuferseite lediglich ein Schadensersatzanspruch in Höhe von € 20.000,00 zuerkannt wurde, mit der Begründung, der Käufer könne lediglich den Betrag verlangen, der zur Herstellung des Zustandes, den er nach den Angaben im Exposé erwarten konnte, erforderlich sei, nämlich die Anbringung einer Feuchtigkeitsisolierung im Untergeschoss.

Begründet hatte das Berufungsgericht diese Entscheidung aufgrund einer Sachverständigenfeststellung im Verlauf des Verfahrens, wonach sich der Keller in einem Zustand befinde, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50-iger Jahren typisch gewesen sei. Denn – so der Sachverständige weiter – feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag ein besonderer Zustand des Kellers nicht vereinbart worden sei. Auch der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller habe keinen Eingang in den Vertrag gefunden.

Das Oberlandesgericht hatte also in seinen Entscheidungsgründen offensichtlich auf die vorangegangene Entscheidung des 5. Zivilsenats vom 06.11.2015 abgehoben.

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 19.01.2018 demgegenüber fest, dass die Begründung des Oberlandesgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht standhält.

Der Bundesgerichtshof bewertet die Annahme des Berufungsgerichts, der Käufer könne von der Verkäuferseite nicht Rückabwicklung des Vertrages im Wege des Schadensersatzes verlangen, als rechtsfehlerhaft.

Dabei bestätigt der Senat zwar, dass die Parteien im Vertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, und deshalb ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB für das verkaufte Objekt nicht besteht. Denn der notarielle Kaufvertrag habe keinen Anhaltspunkt dafür enthalten, dass der Keller im Gebäude trocken sein sollte. Damit scheide grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus, wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 08.11.2016 – V ZR 78/14 – festgestellt habe.

Richtig sei auch weiter die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls trotz der auch vom Sachverständigen Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen der gleichen Art üblichen ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Auch sei nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit errichtet worden, als Kellerabdichtungen gegen Feuchtigkeit noch nicht zum Stand der Technik gehörten.

Das Berufungsgericht habe aber – so der Bundesgerichtshof weiter – übersehen, dass gem. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

In dem vom Makler erstellten Verkaufsexposé habe sich der ausdrückliche Hinweis darauf befunden, dass der Keller trocken sei.

Der Käufer habe diese Beschaffenheit erwarten dürfen, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gerade nicht darauf ankomme, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden habe.

Da der Keller tatsächlich feucht war, liege entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein Sachmangel vor. Die beklagten Verkäufer hätten darüber hinaus nicht in Abrede gestellt, dem Inhalt des Maklerexposés nicht gekannt zu haben oder die in dem Exposé enthaltenen Angaben zum Zustand des Kellers vor Abschluss des Kaufvertrags berichtigt zu haben.

Das Verkaufsexposé enthalte somit eine mit Kenntnis der Verkäufer aufgenommene falsche Tatsachenbehauptung über die Beschaffenheit des Gebäudes und erfülle damit den Tatbestand einer arglistigen Täuschung.

Der Käufer habe jedenfalls gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die beklagten Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes.

Denn aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts sei davon auszugehen, dass die Verkäufer den Käufer in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt hätten.

Denn nach der Auffassung des Senats steht der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss nicht entgegen, weil die Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hatten.

Eine Nacherfüllung seitens der Verkäufer durch Einbringung einer dem Stand der Technik entsprechenden Feuchtigkeitsisolierung scheide aus, weil bei einer arglistigen Täuschung die Nacherfüllung unzumutbar ist, wie der Senat bereits im Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10 – festgestellt hatte.

Die Verkäufer hatten somit neben dem bezahlten Kaufpreis auch die Maklerkosten, die Notarkosten, die Grundbuchamtskosten sowie die dem Käufer entstandenen Umzugskosten und darüber hinaus den Kaufpreis für übernommenes Inventar zu erstatten.

Für den Immobilienmakler, der die Interessen des Verkäufers vertritt, ergibt sich damit eine wichtige Konsequenz: Auch bei einem vollständigen und durchaus üblichen Gewährleistungsausschluss kann eine bewusst falsche Angabe im Exposé, sei sie auf Veranlassung des Verkäufers oder des Maklers selbst eingefügt, auch dann zur Anfechtung des Kaufvertrags oder zum Rücktritt auf der Grundlage arglistiger Täuschung führen, wenn der verschwiegene oder kaschierte Zustand des Objektes objektiv gar nicht als Mangel zu bewerten ist. Hätte das Verkaufsexposé im oben geschilderten Fall nicht die Angabe über den „trockenen Keller“ enthalten, wäre die Rückabwicklungsklage des Käufers gescheitert.

 

 

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