• RA Michael Recklies

OLG Stuttgart: 3-Monats-Verlängerungsklausel in Makler-AGB unwirksam


Mit seinem Urteil vom 06.02.2019 – 3 U 146/18 – (MDR 2019, 728) hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart entschieden, dass die allgemeine Geschäftsbedingung eines Maklers, wonach sich der Makler-Alleinauftrag nach einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten automatisch um jeweils drei Monate verlängert, sofern der Maklervertrag nicht gekündigt wird, wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden unwirksam ist. Der Entscheidung zugrunde lag die Schadensersatzklage eines Maklers gegen seine Kundin, eine Grundstückseigentümerin, für die er einen Kaufinteressenten nachweisen oder einen Kaufvertrag vermitteln sollte. Im schriftlich geschlossenen Maklervertrag, der kein Fernabsatzgeschäft war, sahen die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vor, dass der Maklervertrag als Alleinauftrag für die Dauer von sechs Monaten geschlossen wurde, wobei Kündigungsrechte des Maklerkunden aus wichtigem Grund unberührt blieben, sich aber der Vertrag automatisch um jeweils drei Monate verlängern sollte, wenn er nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wurde. Der Maklerkunde hat in der Folge den Vertrag nicht gekündigt. Nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten 6-Monats-Frist besichtigte ein anderer Makler mit Einwilligung des Maklerkunden das Immobilienobjekt mit eine vom anderen Makler beigebrachten Kaufinteressentin, die sechs Wochen später die Wohnung käuflich erwarb. Der klagende Makler machte hierauf Schadenersatz mit der Begründung geltend, dass der Maklerkunde unter Verletzung seiner vertraglichen Pflichten aus dem ihm erteilten Alleinauftrag während der verlängerten Laufzeit des Vertrags einen anderen Makler eingeschaltet hatte, wodurch ihm die vereinbarte Verkäuferprovision sowie die Käuferprovision entgangen sei. Er machte einen Schadensersatz in Höhe von € 15.565,00 gegen den seiner Meinung nach vertragsuntreu gewordenen Objekteigentümer geltend. In erster Instanz vor dem Landgericht Stuttgart war der Makler siegreich. Das Landgericht Stuttgart vertrat in seinem Urteil vom 22.06.2018 – 30 O 19/18 – die Auffassung, die Laufzeitregelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag sei wirksam. Der Maklerkunde habe daher seine Pflichten verletzt, indem er während der Verlängerungslaufzeit einen anderen Makler mit dem Objekt betraut habe. Da in Ansehung des Schadens nach dem gewöhnlichen Verlauf (§ 252 Satz 2 BGB) anzunehmen sei, dass die spätere Erwerberin das Objekt auch ohne die Tätigkeit des Zweitmaklers durch Vermittlung des Klägers gekauft hätte, sei der Klägerin durch die Pflichtverletzung der Beklagtenpartei sowohl die Verkäuferprovision als auch die Käuferprovision entgangen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Maklerkunden war erfolgreich: In seinem Urteil hat der dritte Senat des Oberlandesgerichts Stuttgart die automatische Verlängerung des Alleinauftrags bei unterbleibender Kündigung als unwirksam erachtet. Bei dieser Vertragsvereinbarung handelte es sich unstreitig um eine allgemeine Geschäftsbedingung des klagenden Maklers, da diese Regelung in einer Vielzahl vorformulierter Vertragsformulare enthalten war. Die Vertragsklauseln über die Vertragsverlängerung falle nicht unter die Vorschrift des § 309 Nr. 9 BGB. Denn der dem Kläger erteilte Maklerauftrag sei nicht auf die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen gerichtet, sondern nur auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers für ein einziges Objekt. Maßstab der Inhaltskontrolle sei damit allein die Frage einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diesem Maßstab halte die Klausel nicht Stand. Der Senat weist im Verlauf der weiteren Begründung zunächst daraufhin, dass höchstrichterlich nicht geklärt ist, welche Laufzeitregelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Makler-Alleinauftrags vereinbart werden können. Das Urteil enthält insoweit einen Hinweis auf die Entscheidung des OLG Koblenz vom 22.02.2001 – 5 U 707/00 -, wonach eine Klausel wie im Stuttgarter Fall für wirksam erachtet wurde. Das Urteil verweist weiter auf eine Reihe hiervon divergierender Auffassungen im Schrifttum, wonach bei einer Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten eine automatische Verlängerung nur dann vereinbart werden könne, wenn sich der Maklerkunde innerhalb der Verlängerungsperiode binnen Monatsfrist vom Vertrag lösen kann, sowie auf die Entscheidung des OLG Zweibrücken – 8 U 95/98 – vom 15.12.1998 (NJW-RR 1999, 1502), das zu einer Vertragsklausel mit automatischer Vertragsverlängerung um einen Monat ergangen ist. Das OLG Stuttgart gelangt unter Abwägung der verschiedenen Rechtsauffassungen zu dem Ergebnis, dass eine Klausel, welche die Verlängerung eines Maklerauftrags bei unterbliebener Kündigung vorsieht, jedenfalls dann eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, wenn der Zeitraum der Verlängerung jeweils drei Monate beträgt. Denn nach dem gesetzlichen Leitbild sei der Maklervertrag jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich und verbiete nicht, die Dienste anderer Vermittler zum Abschluss des gewünschten Hauptvertrags in Anspruch zu nehmen (BGH NJW 1986, 1173). Von diesem Leitbild weiche die Vereinbarung eines Alleinauftrags ab, durch welche dem Maklerkunden untersagt wird, entweder parallel mehrere Makler zu beauftragen oder den Maklerauftrag jederzeit zu kündigen, um sodann einen anderen Makler beauftragen zu können. Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild führe zwar nach allgemeiner Auffassung nicht dazu, der Vereinbarung eines Alleinauftrags in allgemeinen Geschäftsbedingungen die Wirksamkeit zu versagen, sofern nicht die Möglichkeit ausgeschlossen wird, einen provisionsfreien Hauptvertrag ohne Vermittlung eines Maklers („Eigengeschäft“) zu schließen (BGH NJW 1991, 1678). Denn im Gegenzug für die Einschränkung der Bewegungsfreiheit des Maklerkunden, andere Vermittler zu beauftragen, sei der Makler im Rahmen eines Alleinauftrags zur Tätigkeit verpflichtet, so dass der Maklervertrag den Charakter eines Maklerdienstvertrages erhalte. Übernehme der Makler abweichend vom gesetzlichen Vertragsmodell eine Tätigkeitspflicht, so sei es nicht ohne weiteres unbillig, wenn er sich im Gegenzug für eine bestimmte Zeitspanne Exklusivität ausbedinge. Auch wenn das erfolgsreiche Zustandekommen eines Hauptvertrags nie sicher prognostizierbar sei, erhalte der Makler auf diese Weise jedenfalls eine kalkulierbare Chance, dass sich seine Investition in Nachweis- und Vermittlungsbemühungen durch den Abschluss eines provisionspflichtigen Hauptvertrages amortisiere. Diese Rechtsfertigung der Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags bestimme aber zugleich deren zulässige Reichweite, soweit die Abweichung durch allgemeine Geschäftsbedingungen erfolge. Mit der Vereinbarung eines Alleinauftrages für eine bestimmte Laufzeit habe der Makler die Chance erhalten, durch seine Tätigkeit eine Provision zu verdienen, ohne fürchten zu müssen, dass ihm ein anderer Makler zuvorkomme und dadurch die Bemühungen um den Nachweis oder die Vermittlung eines Hauptvertrages für den Makler fruchtlos verlaufen würden. Eine längere Exklusivität als die vereinbarte Mindestlaufzeit könne der Makler dabei nicht einplanen, weil er nicht wissen könne, ob der Maklerkunde nach Ablauf der Mindestlaufzeit den Alleinauftrag fortführen wolle. Es gibt nach Auffassung des Senats vor diesem Hintergrund kein schutzwürdiges Interesse, weshalb es dem Maklerkunden nicht jederzeit ermöglicht sein sollte, den Alleinauftrag unter Einhaltung einer angemessenen Kündigungsfrist zu beenden, wenn die anfängliche Mindestlaufzeit abgelaufen ist. Das Argument des klagenden Maklers, mit der Verlängerungsklausel solle verhindert werden, dass ein während der Vertragslaufzeit erbrachter Nachweis oder eine mitursächliche Vermittlungsbemühung nicht zu einem Provisionsanspruch führe, weil der Abschluss des Hauptvertrags erst nach Beendigung des Maklervertrages erfolge, ist der Senat unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (IV ZR 786/68), dass das Entstehen des Provisionsanspruches des Maklers nicht voraussetze, dass der Maklervertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages noch fortbestehe, sofern nur die Maklerleistung vor Beendigung des Vertrages erbracht worden ist, nicht gelten. An der Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel ändere auch die Tatsache, dass die Verlängerungsklausel transparent ist, nichts. Es treffe zwar zu, dass die Klausel nicht intransparent ist, allein hieraus könne aber nicht die Wirksamkeit abgeleitet werden. Zwar könne eine intransparente Klausel bereits aus diesem Grund allein unwirksam sein, die vorliegende Verlängerungsklausel sei aber deshalb nicht wirksam. Denn auch eine Klausel, die klar und verständlich ist, sei unwirksam, wenn sie inhaltlich den Vertragspartner unangemessen benachteilige. Die Verlängerungsklausel sei daher insoweit unwirksam, als eine automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung vorgesehen ist. Die Klausel zur automatischen Verlängerung sei nicht in einen inhaltlich zulässigen und einen inhaltlich unzulässigen Teil trennbar. Da somit eine geltungserhaltende Reduktion der unzulässigen allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stattfinde (BGH – III ZR 192/17 - ) könne dahinstehen, ob eine automatische Verlängerung um einen kürzeren Zeitraum als drei Monate in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden könne. Der Senat hat im Urteil die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung sowie wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen, nachdem er mit dieser Entscheidung von der Rechtsauffassung des OLG Koblenz in dessen Urteil aus dem Jahr 2001 abweicht. Der klagende Makler hat von der eingeräumten Möglichkeit der Revisionseinlegung Gebrauch gemacht. Das Verfahren ist beim Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen I ZR 40/19 anhängig. Die höchstrichterliche Entscheidung dürfte frühestens im Jahr 2020 ergehen. Für den Praktiker ergibt sich aus der Entscheidung die Konsequenz, dass jedenfalls bis zum Erlass der höchstrichterlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf die Wirksamkeit von Verlängerungsklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrags nicht mehr vertraut werden darf. Es empfiehlt sich auch nicht, in den AGB diesem vermeintlichen Rechtsnachteil damit zu begegnen, dass die Vertragslaufzeit über sechs Monate hinaus verlängert wird.


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