Das Oberlandesgericht Zweibrücken hatte einen Fall zu entscheidenim Zusammenhang mit einer mängelbehafteten Immobilie (Az. 7 U 45/23, Urteil vom 27.09.2024). Konkret ging es um die Entfernung tragender Wände und die Ersatzkonstruktion durch Stahlträger ohne statischen Nachweis.
Ein Verkäuferehepaar hatte ein Wohnhaus veräußert, in dem sie zuvor selbst rund zehn Jahre gewohnt hatten. Vor dem Verkauf vergrößerte das Ehepaar das Wohnzimmer, indem tragende Trennwände entfernt und durch eine Stahlträgerkonstruktion ersetzt wurden. Insbesondere erfolgte eine Abstützung mit Baustützen. Diese Arbeiten wurden von einer ausländischen Firma ohne statische Nachweise oder behördliche Genehmigungen durchgeführt. Die Konstruktion inklusive Baustützen wurde mit Verblendungen verdeckt und war für den Käufer nicht direkt sichtbar.
Die Käufer stellten die mangelhafte Tragfähigkeit der Konstruktion erst später fest, als sie selbst bauliche Änderungen planten und einen Statiker beauftragten. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die Stahlträger nicht dauerhaft tragfähig und die zusätzlichen Baustützen nur für eine vorübergehende Nutzung vorgesehen waren. Aufgrund der arglistigen Täuschung durch Verschweigen dieses Mangels klagten die Käufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Beim Kauf einer Immobilie gilt grundsätzlich der Grundsatz "gekauft wie gesehen". Viele Kaufverträge enthalten einen Gewährleistungsausschluss, durch den der Verkäufer von einer Haftung für Mängel befreit werden soll. Ein solcher Ausschluss greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt oder falsche Angaben macht. Besonders schwerwiegende Mängel, die die Nutzung oder Sicherheit der Immobilie erheblich beeinträchtigen, müssen ungefragt offengelegt werden.
Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Aufklärungspflicht des Verkäufers, insbesondere wenn es um bauliche Veränderungen geht, die ohne behördliche Genehmigung oder statische Nachweise durchgeführt wurden. Käufer haben in solchen Fällen das Recht, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten und eine Rückabwicklung des Geschäfts zu verlangen. Zudem können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn durch den Mangel zusätzliche Kosten oder Schäden entstehen.
Das OLG Zweibrücken gab den Käufern recht und entschied, dass eine arglistige Täuschung vorlag. Die Verkäufer hätten ungefragt auf die Entfernung tragender Wände und die dadurch erfolgte statische Veränderung hinweisen müssen. Besonders gravierend sei das Fehlen eines statischen Nachweises und die fehlende Dokumentation der Maßnahmen. Das Gericht stellte klar, dass selbst die Anwesenheit einer Sachverständigen bei der Besichtigung den Verkäufer nicht von seiner Aufklärungspflicht entbindet.
Da es sich um eine sicherheitsrelevante bauliche Änderung handelte, sei die Statik eines Gebäudes ein so wesentliches Merkmal, dass ein Käufer darüber in jedem Fall informiert werden müsse. Das Gericht ordnete daher die vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrags an.
Das Urteil zeigt deutlich, dass Verkäufer und Makler verpflichtet sind, wesentliche Baumängel oder bauliche Veränderungen, die die Sicherheit oder Tragfähigkeit eines Gebäudes betreffen, ungefragt offenzulegen. Um Haftungsrisiken zu vermeiden, sollten Makler besonders sorgfältig bei der Objektprüfung vorgehen und eine detaillierte Besichtigung durchführen. Wenn Hinweise auf nicht genehmigte oder sicherheitsrelevante Umbauten bestehen, sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Makler sollten sich zudem von Verkäufern explizit bestätigen lassen, dass keine versteckten Mängel oder nicht genehmigten baulichen Änderungen vorliegen. Falls bauliche Veränderungen durchgeführt wurden, sollte geprüft werden, ob erforderliche Nachweise, wie statische Gutachten oder Bauabnahmen, vorliegen.
Wichtige Informationen dürfen nicht verschwiegen oder verharmlost werden. Insbesondere statische Veränderungen müssen aktiv kommuniziert werden, auch wenn diese nicht offensichtlich sind. Falls Zweifel an der Rechtmäßigkeit oder Sicherheit baulicher Maßnahmen bestehen, sollte dies im Kaufvertrag transparent dokumentiert werden.
Sollte sich nachträglich herausstellen, dass der Makler wesentliche Mängel kannte und nicht darauf hingewiesen hat, kann dies zu Schadensersatzforderungen führen. Makler sollten stets darauf achten, dass sie ihrer Aufklärungspflicht nachkommen und wesentliche Mängel eines Objekts transparent kommunizieren. Das Urteil des OLG Zweibrücken zeigt, dass das Verschweigen sicherheitsrelevanter baulicher Veränderungen zur Anfechtung des Kaufvertrags und erheblichen finanziellen Folgen führen kann.
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