• RA Kai Recklies

BGH: Auch bei preisgebundenem Wohnraum Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche abrechnen


Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an – und nicht auf die eventuell im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße. Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) im vergangenen Jahr für den Fall einer Mietwohnung aus dem frei finanzierten Wohnungsbau entschieden (Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII ZR 220/17).

Offen war seither die Frage, ob diese neue Bewertung der Richter nun auch für preisgebundene Wohnungen gilt. In dieser Hinsicht haben die Karlsruher Richter jetzt mit einer weiteren Entscheidung Klarheit geschaffen: Auch bei Wohnraum mit Mietpreisbindung kommt es bei der nach Wohnfläche gerechneten Verteilung von Betriebskosten nicht auf eine vertraglich vereinbarte, sondern einzig auf die tatsächliche Wohnfläche an (Urteil vom 16.01.2019, Az.: VIII ZR 173/17).

Die Entscheidung fiel im Prozess um eine preisgebundene Mietwohnung in Wiesbaden. Als die Wohnung im 3. Stock im Jahr 1979 vermietet wurde, hielten die Vermieterin und die Mieter im Mietvertrag fest, dass die Wohnfläche 120,05 Quadratmeter beträgt. Bei der Umlegung der Betriebskosten für das Jahr 2013 griff die Vermieterin auf diese Wohnfläche zurück. Darin eingeschlossen ist eine – laut Übergabeprotokoll – 16,95 Quadratmeter große Mansarde im 5. Stock, deren Deckenhöhe nur bei 1,90 Meter liegt.

Die Mieter wollten diese Abrechnung allerdings nicht akzeptieren: Ihrer Ansicht nach konnte die Mansarde nicht mitgerechnet werden. Damit ergäbe sich für die Wohnung nur noch eine Wohnfläche von 103,10 Quadratmetern. Über diese Frage kam es zum Rechtsstreit, den final der Bundesgerichtshof entscheiden musste. Und der befand: Beide Vertragsparteien hatten sich verrechnet.

Zwar gehört die Mansarde nach Ansicht der Bundesrichter mit zur Wohnfläche dazu – sie wurde auch im Mietvertrag für die Wohnung zu Wohnzwecken mitvermietet. Allerdings ist die Mansarde mit einer lichten Höhe von 1,90 Meter nicht hoch genug, um ihre Wohnfläche voll anzurechnen. Deswegen zählt die Fläche der Mansarde nur zur Hälfte für die Gesamtwohnfläche mit, welche das Gericht folglich auf 111,57 Quadratmeter taxierte.

Genau diese 111,57 Quadratmeter Wohnfläche sind bei der Umlage der Betriebskosten zugrunde zu legen, entschied der BGH. Es kommt also auf die tatsächliche Wohnfläche an und nicht auf den im Mietvertrag vereinbarten Wert. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass die tatsächliche Wohnfläche hier um weniger als 10 Prozent von der vereinbarten Fläche abweicht.

Dass die Mansarde nach der hessischen Bauordnung wegen der Höhe von unter 2,20 Meter nicht als Aufenthaltsraum zählt, tut ebenfalls nichts zur Sache. Da die Bauaufsichtsbehörde nicht einschritt, konnte die Räumlichkeit zu Wohnzwecken genutzt werden und musste in der Betriebskostenabrechnung entsprechend behandelt werden, befand der BGH.


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