Sommer, Sonne, Streit? Der Anspruch auf Einbau eines Klima-Splitgeräts in der GdWE

Die Sommer werden zunehmend heißer, und der Wunsch nach einer effektiven Klimatisierung der eigenen vier Wände wächst stetig. Doch in einer GdWE führt dieses Bedürfnis in der Praxis häufig zu massiven Konflikten. Optische Veränderungen der Fassade und insbesondere mögliche Lärmbelästigungen durch Außengeräte bergen ein enormes Streitpotenzial. Nun hat der Bundesgerichtshof mit seinem aktuellen Urteil vom 17.07.2026 (V ZR 162/25) eine wegweisende Entscheidung getroffen, welche die Rechte bauwilliger Eigentümer deutlich stärkt.

Sachverhalt

Dem Revisionsverfahren lag ein geradezu klassischer wohnungseigentumsrechtlicher Konflikt zugrunde: Die Kläger, die Mitglieder der beklagten Gemeinschaft sind, beabsichtigten, auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät zu installieren. Eine solche Installation erfordert regelmäßig einen Durchbruch der Fassade, um das Innengerät mit dem Außengerät technisch zu verbinden. Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.12.2023 stellten die Kläger einen entsprechenden Beschlussantrag auf Gestattung dieser baulichen Maßnahme. Dieser Antrag fand jedoch keine Mehrheit in der Gemeinschaft.

Daraufhin sahen sich die Kläger gezwungen, den Rechtsweg zu beschreiten und erhoben eine Beschlussersetzungsklage. Während das erstinstanzliche Amtsgericht Pankow die Klage noch abwies, gab das Landgericht Berlin II den Klägern in der Berufungsinstanz recht. Das Landgericht ersetzte den Gestattungsbeschluss unter Vorgabe spezifischer Auflagen zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus. Gegen diese für sie nachteilige Entscheidung wandte sich die beklagte Gemeinschaft mit der zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof, um eine höchstrichterliche Klärung herbeizuführen.

Rechtslage

Der BGH hat die Entscheidung des Landgerichts vollumfänglich bestätigt und den Anspruch auf Gestattung des Einbaus rechtskräftig bejaht.

Zunächst stellt der Senat unmissverständlich klar, dass der Einbau eines derartigen Geräts – zwingend verbunden mit einem Fassadendurchbruch – eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt (§ 20 Abs. 1 WEG). Wichtig ist hierbei die Erkenntnis, dass eine Klimaanlage nicht zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen (wie etwa E-Ladesäulen oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit) gehört, auf die ohnehin ein strikter gesetzlicher Anspruch der Eigentümer bestünde.

Dennoch ergibt sich der streitgegenständliche Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG. Nach dieser zentralen Vorschrift ist eine bauliche Veränderung dann zwingend zu gestatten, wenn kein anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Die beklagte GdWE machte im vorliegenden Fall keine optischen Beeinträchtigungen geltend, sondern stützte ihre Ablehnung primär auf zu befürchtende Lärmbelästigungen (Immissionen) durch den künftigen Betrieb des Außengeräts.

Der BGH hat hier eine für die forensische und beratende Praxis enorm wichtige und trennscharfe Differenzierung vorgenommen: Mögliche künftige Geräuschemissionen bei der späteren Nutzung der Anlage stehen dem generellen rechtlichen Anspruch auf den bloßen Einbau der Anlage nicht zwingend entgegen.

Die früher oftmals unüberwindbaren Hürden für bauliche Veränderungen, die noch Einstimmigkeit erforderten, sind somit einer dynamischen, nutzungsorientierten Betrachtung gewichen. Die Anpassung des baulichen Zustands an sich stetig wandelnde moderne Wohnbedürfnisse soll gerade erleichtert werden, um eine von der Rechtsprechung zitierte "Versteinerung" der Anlagen zu verhindern.

Die strikte Trennung zwischen dem statischen Vorgang des Einbaus einerseits und der dynamischen Phase der späteren Nutzung andererseits ist konsequent. Es widerspräche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, eine bauliche Maßnahme a priori zu verbieten, wenn der befürchtete Störfall – mithin die Überschreitung der Immissionsrichtwerte nach der TA Lärm – durch ein milderes Mittel abgewendet werden kann. Dieses mildere Mittel besteht in späteren temporären Nutzungsuntersagungen, Abwehransprüchen (beispielsweise aus § 1004 BGB) oder technischen Nachbesserungen.

Dies bedeutet für die Praxis eine faktische Verschiebung der Darlegungslasten. Wer sich als Mitglied der Gemeinschaft gegen eine solche Anlage wehrt, muss im Vorfeld geradezu den sicheren Beweis antreten, dass ein rechtskonformer Betrieb unter keinen Umständen möglich sein wird. Ein derartiger Nachweis dürfte bei heutigen, handelsüblichen Inverter-Klimageräten auf dem heimischen Markt so gut wie nie gelingen. Da das infrage stehende Gerät die TA Lärm grundsätzlich einhalten kann und zudem auf einem Balkon in mehreren Metern Entfernung zum nächsten fremden Schlafzimmerfenster installiert werden sollte, lagen keine durchgreifenden Beeinträchtigungen vor.

Praxistipps

Aus diesem höchstrichterlichen Urteil ergeben sich weitreichende Konsequenzen für die Verwaltungspraxis in der GdWE. Folgende Handlungsweisen werden Eigentümern und Verwaltern zur Vermeidung kostspieliger Prozesse empfohlen:

Für bauwillige Eigentümer:

• Gute Vorbereitung ist alles: Präsentieren Sie der Gemeinschaft rechtzeitig einen detaillierten Plan und ein konkretes, nachweislich leises Gerät, welches zwingend für den deutschen Markt zugelassen ist. Belegen Sie die Einhaltung der TA Lärm proaktiv durch technische Datenblätter des Herstellers.

• Strategische Standortwahl: Wählen Sie den Standort des Außengeräts äußerst sorgfältig. Je weiter das Gerät von fremden Fenstern (insbesondere von Schlafräumen) entfernt platziert wird, desto geringer ist das juristische Risiko, dass andere Eigentümer eine unzumutbare rechtliche Beeinträchtigung anführen können.

• Kooperation statt Konfrontation: Auch wenn der BGH die formale Rechtsposition massiv stärkt, suchen Sie stets den sachlichen Dialog. Bieten Sie von sich aus an, bestimmte und verbindliche Betriebszeiten (zum Beispiel die strikte Einhaltung der Nachtruhe) vertraglich zuzusichern.

Für Verwalter und die Gemeinschaft:

• Pauschale Blockadehaltung vermeiden: Eine pauschale Ablehnung von Klimaanlagen aus unbegründeter Sorge vor Lärm ist nach dieser klaren Rechtsprechung rechtlich extrem riskant. Unterliegt die Gemeinschaft in einer anschließenden Beschlussersetzungsklage, hat sie in der Regel die nicht unerheblichen Verfahrens- und Anwaltskosten zu tragen.

• Spezifische Auflagen formulieren: Erforderliche Gestattungsbeschlüsse sollten mit klaren, detaillierten Bedingungen verknüpft werden. Definieren Sie im Beschluss maximale Dezibel-Werte für die anzuschaffenden Geräte, fordern Sie den fachgerechten Einbau durch einen verifizierten Meisterbetrieb und regeln Sie klare Wartungspflichten, um einen dauerhaft leisen Betrieb zu gewährleisten.

• Hausordnung proaktiv anpassen: Die Gemeinschaft hat unverändert die weitreichende Befugnis, das tatsächliche Nutzungsverhalten zu reglementieren. Ergänzen Sie die bestehende Hausordnung um spezifische Passagen zum Betrieb von Klimageräten. Durch die Festlegung von Nachtabschaltungen oder die Definition von verbindlichen Ruhezeiten können Sie künftigen Konflikten wegen Lärmimmissionen effizient und präventiv vorbeugen.