• RA Michael Recklies

Keine Verkäuferprovision bei Grundstückkauf durch Geschäftsführer der zunächst erwerbsinteressierten


Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18 – einen Anspruch des Maklers gegen den Verkäufer eines Grundstückes verneint, wenn der Makler dem Verkäufer zwar eine Handelsgesellschaft als Erwerbsinteressentin für das Grundstück nachgewiesen hat, der Kauf des Grundstückes aber nicht durch diese Gesellschaft, sondern durch deren Geschäftsführer erfolgt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Grundstückseigentümer beauftragte das Maklerbüro mit der Suche nach Miet- oder Kaufinteressenten für ein ihm gehörendes Grundstück. Im Fall des Verkaufs des Grundstückes sollte das Maklerbüro eine Vermittlungsprovision in Höhe von 5 % des Kaufpreises erhalten. Das Maklerbüro erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen Interessenten auf, darunter auch zu einer GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der spätere Beklagte war. Dieser nahm in Begleitung des Vertreters des Maklerbüros als Geschäftsführer der GmbH eine Grundstücksbesichtigung vor. Über diese Besichtigung informierte der Makler den Grundstückseigentümer. Einige Zeit später nahm der Geschäftsführer telefonisch Kontakt zum Grundstückseigentümer auf und verhandelte mit diesem über den Ankauf des Grundstücks durch ihn persönlich. Man wurde sich einig und der Geschäftsführer als Person kaufte das Grundstück, wobei im notariellen Kaufvertrag folgende Klausel enthalten war: „Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 Prozent von Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“ In der Folge forderte das Maklerbüro von dem Verkäufer die vereinbarte Provision mit der Begründung, der Kaufvertrag mit dem späteren Beklagten sei aufgrund seiner Vermittlung zustande gekommen. Dieser Auffassung schloss sich der Grundstückseigentümer an und verklagte den Käufer auf Zahlung des von ihm vermeintlich dem Makler geschuldeten Provisionsbetrages von immerhin einschließlich Mehrwertsteuer € 127.449,00. Die Klage blieb in allen drei Instanzen erfolglos. Der Bundesgerichtshof hat in seiner die Revision zurückweisenden Entscheidung seine Rechtsauffassung wie folgt begründet: Bei sachgerechter Auslegung der im Kaufvertrag enthaltenen Verpflichtungsklausel ist davon auszugehen, dass der Käufer nur dann zur Zahlung an den Verkäufer verpflichtet ist, wenn der Makler durch seine Leistung einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gegenüber dem Verkäufer erworben hat. Die Rechtsmeinung des Maklers, der als Streithelfer dem Grundstückseigentümer im Rechtsstreit beigetreten war, wonach der Käufer schon dann zur Erstattung der Provision verpflichtet sei, wenn der Makler dem Verkäufer eine entsprechende Rechnung stelle, beurteilte der Bundesgerichtshof als abwegig. Der Senat gelangte vielmehr zu dem Ergebnis, dass der Käufer deshalb keine Provision schulde, weil eine den Verkäufer verpflichtende Maklerleistung angesichts des Geschehensablaufs nicht erbracht sei. Denn der Makler habe zwar dem Verkäufer die Handelsgesellschaft als Kaufinteressent nachgewiesen, nicht aber deren Geschäftsführer. Dieser habe sich vielmehr ohne eigenes Zutun des Maklers aufgrund eigenen Willensentschlusses nach der Besichtigung beim Verkäufer gemeldet, somit den Erstkontakt mit diesem selbst hergestellt und auch die gesamten weiteren Verhandlungen bis zum Vertragsabschluss ohne Mitwirkung des Maklers geführt. Zwar halte der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, dass bei einem Grundstückserwerb durch einen in enger familien- oder gesellschaftsrechtlicher Bindung zum Maklerkunden stehenden Dritten von einer Kongruenz der Maklerleistung zu Gunsten des Kunden auszugehen sei, weil die aus dem Vertragsabschluss erwachsenen Vorteile letztendlich auch dem nicht Käufer gewordenen Maklerkunden zufließen würden. Im vorliegenden Fall sei eine derartige Situation aber nicht gegeben. Denn der Makler ist nicht für den Käufer, sondern für den Verkäufer tätig geworden. Somit hat kein dem Maklerkunden nahstehender Dritter das Geschäft abgeschossen, sondern der Grundstückseigentümer als Maklerkunde selbst. Die Handelsgesellschaft und schon gar nicht der spätere Erwerber seien zu keinem Zeitpunkt Kunden des Maklers gewesen oder geworden. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setze aber voraus, dass der Verkäufer-Makler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird der Makler für seine vertragsgemäße Tätigkeit belohnt, falls diese den mit dem Maklervertrag angestrebten Erfolg erreicht hat. Der Makler wird deshalb nicht belohnt für einen Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg. Im Streitfall habe der Makler zwar durch die Benennung der Handelsgesellschaft eine Nachweisleistung erbracht. Diese Leistung hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg mit dem Abschluss eines Kaufvertrages mit dieser Gesellschaft geführt. Es fehlt daher an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung. In dem genannten Urteil hat der erste Zivilsenat in einem längeren Exkurs auch den Begriff der Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers neu definiert, und zwar in einer für den Immobilienmakler durchaus restriktiven Art und Weise: Nach der bislang vorliegenden gefestigten Rechtsprechung (BGH NJW-RR 1997, 884; BGH NJW 1976, 1844) lag eine Vermittlungsleistung dann vor, wenn der Makler bewusst und aktiv unmittelbar oder mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers hinwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern. Das Urteil vom 21.11.2018 interpretiert den Begriff der Vermittlungsleistung demgegenüber wie folgt: „Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.“ Weiter führt das Urteil aus: „Die Zusendung eines Exposés stellt regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Anzahl von Interessenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers. Eine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht.“ Stellen die letztgenannten Feststellungen nur eine Wiederholung bislang bereits gefestigter Rechtsprechung dar, so ist die Begriffserklärung im oberen Zitatabschnitt durchaus dahin zu interpretieren, dass der Bundesgerichtshof eine provisionsauslösende Vermittlungsleistung nur dann als erbracht ansieht, wenn die Maklerleistung den entscheidenden Beitrag zum Vertragsentschluss des Kaufinteressenten leistet, während die bisherige Interpretation des Begriffs der Vermittlung jedenfalls eine Mitursächlichkeit der Maklerleistung für den später zustande kommenden Hauptvertragsabschluss genügen lässt. Es bleibt abzuwarten, ob der erste Zivilsenat mit dieser Exkursion, deren Aufnahme in den Urteilstext für die zu treffende Entscheidung als nicht unbedingt relevant erscheint, die Einleitung zu einer die Rechtsposition des Immobilienmaklers noch weiter schwächenden Tendenz vorgenommen hat.


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