BGH: Vorfahrt für die Liquidität – Kein Zurückbehaltungsrecht an Wohngeldvorschüssen trotz fehlender Jahresabrechnungen

In einer aktuellen und für die verwalterische Praxis höchst relevanten Entscheidung hat der BGH mit Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24 erneut die herausragende Bedeutung der Liquiditätssicherung der GdWE betont. Der V. Zivilsenat stellte klar, dass Wohnungseigentümer gegenüber der Pflicht zur Zahlung beschlossener Vorschüsse (Hausgeld) generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. Dies gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaft bzw. der Verwalter über Jahre hinweg keine Jahresabrechnungen erstellt hat und der Anspruch auf Abrechnungserstellung bereits rechtskräftig tituliert ist.

Problem/Sachverhalt

In einer aktuellen und für die verwalterische Praxis höchst relevanten Entscheidung hat der BGH mit Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24 erneut die herausragende Bedeutung der Liquiditätssicherung der GdWE betont. Der V. Zivilsenat stellte klar, dass Wohnungseigentümer gegenüber der Pflicht zur Zahlung beschlossener Vorschüsse (Hausgeld) generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. Dies gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaft bzw. der Verwalter über Jahre hinweg keine Jahresabrechnungen erstellt hat und der Anspruch auf Abrechnungserstellung bereits rechtskräftig tituliert ist.

Im vorliegenden Fall verlangte eine GdWE von einem ihrer Mitglieder (dem Beklagten) rückständige Vorschüsse auf das Hausgeld für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von insgesamt rund 18.500 €. Grundlage der Forderung war ein im Januar 2021 gefasster Beschluss über die Wirtschafts- und Einzelwirtschaftspläne, der eine Fortgeltung bis zur erneuten Beschlussfassung vorsah.

Der beklagte Eigentümer verweigerte die Zahlung und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Der Hintergrund dieses Einwands: In der Anlage waren seit dem Jahr 2012 grundsätzlich keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen worden. Bezüglich der Jahresabrechnung für das Jahr 2019 hatte der Eigentümer bereits ein rechtskräftiges Urteil gegen die Gemeinschaft erstritten, das diese zur Erstellung der Abrechnung verpflichtete – geschehen war dies jedoch weiterhin nicht.

Entscheidung

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Düsseldorf gaben der Zahlungsklage der GdWE statt. Der Eigentümer verfolgte sein Begehren, die Zahlung bis zur Erstellung der Abrechnungen verweigern zu dürfen, mit der Revision zum BGH weiter.

Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und wies die Revision zurück. Dem Wohnungseigentümer steht kein Zurückbehaltungsrecht zu, die Zahlung der Vorschüsse ist sofort fällig.

Der Senat begründet seine Entscheidung dogmatisch mit § 273 Abs. 1 BGB. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nur, solange sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt. Hier greift der BGH auf das Rechtsinstitut der „Natur der Schuld“ zurück. Das Finanzierungssystem der GdWE schließt ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen zwingend aus.

Die Begründung ist primär wirtschaftlicher Natur: Die im Wirtschaftsplan festgesetzten Vorschüsse bilden das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft. Sie sichern die laufende Bewirtschaftung, die Begleichung von Versorgerrechnungen und Versicherungsprämien. Würde man den Eigentümern gestatten, Zahlungen zurückzuhalten, um Druck auf die Verwaltung oder die Gemeinschaft auszuüben, wäre die Handlungsfähigkeit der GdWE massiv gefährdet. Es drohten Versorgungssperren oder der Verlust von Versicherungsschutz.

Besonders hervorzuheben ist, dass es laut BGH nicht darauf ankommt, ob die konkrete Gemeinschaft im Einzelfall finanziell gut aufgestellt ist oder ob durch das Zurückbehalten der Gelder tatsächlich eine Insolvenz droht. Aus Gründen der Praktikabilität bedarf es keiner Einzelfallprüfung; der Ausschluss gilt generell.

Der wohl wichtigste Aspekt dieses Urteils ist die Klarstellung zur Qualität des Gegenanspruchs. Der Beklagte hatte bereits ein rechtskräftiges Urteil in der Hand, das die Gemeinschaft zur Abrechnung verpflichtete. Dennoch durfte er nicht „die Hand auf der Tasche lassen“.

Das Gericht unterscheidet hier scharf zwischen der Aufrechnung und dem Zurückbehaltungsrecht:

Aufrechnung (§ 387 BGB): Mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen darf ein Eigentümer grundsätzlich gegen Hausgeldforderungen aufrechnen. Dies ist zulässig, weil die Aufrechnung als Erfüllungssurrogat die Schuld tilgt (die Gemeinschaft "bekommt" ihre Leistung durch das Erlöschen der Gegenforderung).

Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB): Dieses dient lediglich als Druckmittel (ein sog. dilatorisches Gegenrecht). Es befriedigt den Gläubiger nicht, sondern entzieht ihm auf unbestimmte Zeit die Liquidität. Da die Vorschüsse aber genau diese Liquidität sichern sollen, läuft das Zurückbehaltungsrecht dem Zweck der Vorschusspflicht diametral zuwider.

Selbst das Argument, dass seit der WEG-Reform 2020 nunmehr die GdWE selbst (und nicht mehr der Verwalter) Schuldnerin des Anspruchs auf Jahresabrechnung ist und somit die für § 273 BGB nötige Gegenseitigkeit der Ansprüche vorliegt, ändert am Ergebnis nichts. Der Schutz des Kollektivs und dessen Zahlungsfähigkeit wiegen schwerer als das individuelle Druckmittel des einzelnen Eigentümers.

Der BGH folgt mit dieser Entscheidung der herrschenden Meinung in der Literatur und schließt eine bestehende Argumentationslücke. Für die Praxis bedeutet dies, dass die "Vorschusspflicht" nahezu unantastbar ist. Eigentümer können sich nicht durch Zahlungsverweigerung gegen eine untätige Verwaltung wehren, sondern sind auf andere Rechtsbehelfe (z.B. Abberufung des Verwalters, Zwangsvollstreckung des Titels auf Abrechnungserstellung mittels Zwangsgeld) verwiesen. Das Urteil bestätigt, dass die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft absoluten Vorrang genießt – unabhängig von Missständen im Verwaltungsbereich.

Praxistipp:

Das Urteil stärkt die Position der Gemeinschaft und des Verwalters beim Inkasso von Hausgeldern erheblich, sollte jedoch nicht als Freibrief für Nachlässigkeiten bei der Abrechnungserstellung missverstanden werden. Verwalter sollten daher nicht zögern, rückständige Hausgeldvorschüsse gerichtlich geltend zu machen, selbst wenn die Verwaltung mit der Erstellung von Jahresabrechnungen (aus welchen Gründen auch immer) im Rückstand ist. Einwände der Eigentümer, sie würden erst zahlen, wenn abgerechnet wurde, sind rechtlich unbeachtlich.

Dass Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht haben, entbindet den Verwalter nicht von der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Fehlende Abrechnungen sind ein klassischer Abberufungsgrund und können Schadenersatzansprüche gegen die Verwaltung als Organ auslösen. Der Verwalter sollte die gesicherte Liquidität nutzen, um Abrechnungsrückstände zügig aufzuarbeiten.