Haftungsfalle für die Gemeinschaft: BGH präzisiert Schadensersatz bei unterlassener Instandsetzung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums birgt stets weitreichende Haftungsrisiken. Ein aktuelles Urteil des BGH (Urteil vom 27.02.2026, Az.: V ZR 18/25) konkretisiert die haftungsrechtlichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach den Neuerungen des WEMoG maßgeblich. Das Urteil zeigt unmissverständlich auf, unter welchen Voraussetzungen die GdWE für bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum aufkommen muss, wenn diese zu erheblichen Mietausfällen im Sondereigentum führen.

Sachverhalt

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war eine Sondereigentümerin, deren Dachgeschosswohnung zwar autark nutzbar war, der es jedoch an einem zwingend vorgeschriebenen zweiten Rettungsweg fehlte. Infolgedessen untersagte die zuständige Baubehörde die Nutzung der Einheit vollständig. Die Klägerin war gezwungen, das bestehende Pachtverhältnis zu kündigen, und machte im Anschluss einen Pachtausfallschaden für 27 Monate in Höhe von insgesamt 20.550,00 € gegen die GdWE geltend.

Während die Vorinstanzen der Klage noch den Erfolg versagten – primär mit dem Argument, die Klägerin habe die Räume an eine GmbH verpachtet, was eine unzulässige gewerbliche Nutzung darstelle –, hob der BGH das Urteil auf. Für die Einordnung als Wohnraum ist lediglich die beabsichtigte Nutzung durch den tatsächlichen Endnutzer maßgeblich, nicht aber die Rechtsform des zwischengeschalteten direkten Vertragspartners.

Die erweiterte Haftung der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB

Weit brisanter für die Verwalterpraxis sind die dogmatisch anspruchsvollen Ausführungen des Senats zur originären Haftung der Gemeinschaft. Seit dem Inkrafttreten des WEMoG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vollumfänglich und exklusiv der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt zwingend die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen, wozu unter anderem die Herstellung eines baurechtlich notwendigen Rettungsweges gehört.

Verletzt die GdWE schuldhaft diese ihr obliegenden Pflichten, begründet dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers. Hierbei muss sich die GdWE zwingend sowohl das Verhalten ihres Verwalters als auch eventuelle Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümerversammlung zurechnen lassen.

Die höchste praktische Brisanz entfaltet das Urteil bei der Feststellung, dass ein solcher Ersatzanspruch weder eine vorherige formelle Mahnung noch den Eintritt des Schuldnerverzugs nach § 286 BGB voraussetzt. Der BGH stützt diese Ansicht auf die "Doppelnatur" der Verwaltungspflicht. Neben dem reinen Individualanspruch auf ordnungsmäßige Leistung resultiert aus der Verbandszugehörigkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis.

Hieraus erwachsen wechselseitige Treue- und Schutzpflichten gegenüber den Rechtsgütern der einzelnen Eigentümer. Erleidet ein Eigentümer durch verzögerte Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums einen konkreten Schaden an seinem Sondereigentum, so verletzt die GdWE diese mitgliedschaftlichen Schutzpflichten und haftet folglich direkt gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Zeitliche Grenzen und das Mitverschulden des Eigentümers

Allerdings statuiert der BGH keine uferlose Garantiehaftung. Die Verpflichtung zum Schadensersatz beginnt erst in dem Moment, in dem die erforderliche bauliche Maßnahme bei pflichtgemäßem und ordnungsgemäßem Handeln rechtskräftig beschlossen und baulich durchgeführt worden wäre. Eine Pflichtwidrigkeit der GdWE liegt erst vor, wenn sie positive Kenntnis von dem Handlungsbedarf hat oder zwingend hätte haben müssen.

Zugleich nimmt der BGH die Sondereigentümer in die Pflicht: Muss der Kläger sich unter Umständen ein Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 und 2 BGB anrechnen lassen? Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Eigentümer es pflichtwidrig unterlässt, in der Eigentümerversammlung aktiv eine Beschlussfassung zur Mängelbeseitigung zu beantragen, obwohl er den Entscheidungsprozess hätte beeinflussen können.

Praxistipps

Aus den Ausführungen des Senats lassen sich mehrere Handlungsmaximen für die Verwaltertätigkeit ableiten.

Wird der Verwaltung bekannt, dass öffentlich-rechtliche Defizite (wie Brandschutzmängel) vorliegen und die vertragsgemäße Wohnnutzung untersagt werden könnte, ist die GdWE zwingend zum Handeln verpflichtet. Derartige bauliche Maßnahmen dürfen unter keinen Umständen auf unbestimmte Zeit zurückgestellt werden.

Darüber hinaus sollten Instandsetzungen oder Schadensersatzansprüche nicht kategorisch mit der pauschalen Begründung abgewiesen werden, eine Wohneinheit sei vertragswidrig "gewerblich" genutzt. Maßgeblich für die rechtliche Einordnung ist allein der faktische Gebrauch zu Wohnzwecken durch den letztlichen Endnutzer.

Da sich Verzögerungen bei der Entscheidungsfindung schadensrechtlich zu Lasten des Eigentümers auswirken können, ist die lückenlose Dokumentation der administrativen Abläufe unerlässlich. Protokollieren Sie exakt den Zeitpunkt der Kenntniserlangung sowie die notwendigen Zeitspannen für die Einholung von Angeboten und die Vorbereitung von Beschlussfassungen.

Um Haftungsrisiken nach § 254 BGB abzufedern, sollten betroffene Eigentümer, die mit Pachtausfällen drohen, aktiv aufgefordert werden, konkrete Anträge zur Instandsetzung für die Eigentümerversammlung einzureichen.